FISCALITÉ DES LOCATIONS TOURISTIQUES POUR LES NON RÉSIDENTS
Novembre 2019
Il est fréquent de voir des projets d´investissements immobiliers en Espagne faits par des non-résidents pour lesquels, l’investisseur entend rentabiliser son achat par le biais de locations touristiques (locations du bien par semaines pour des vacanciers essentiellement).
Nous n´évoquerons pas, dans cet article, les problèmes administratifs de plus en plus fréquents liés à ce type d´activité. Les communes et régions adoptent en effet de normes visant à soumettre ces activités à des autorisations/permis et limite (voire parfois interdit) cette activité dans certains quartiers.
Du point de vue fiscal, il convient de tenir compte de différents éléments.
1.- Depuis 2 ans environ, les compagnies et agences qui sont intermédiaires entre le bailleur et le locataire ont l’obligation, de fournir à l’administration fiscale espagnole les informations suivantes :
Identification du bailleur ; identification du bien immeuble ; nombre de jours de location ; montants perçus ; date du début de la location.
Cette information permet à l´administration fiscale de détecter les biens loués et non déclarés afin de redresser les propriétaires qui ne déclarent pas peur loyers.
2.- Imposition des loyers
Si le bailleur est résident dans l´Union Européenne, il est taxable sur son revenu net (loyers – charges) au taux de 19%. Les déclarations fiscales doivent avoir lieu de façon trimestrielles.
Pour la partie de l´année où le bien n´est pas loué, le propriétaire doit présente aussi une déclaration d´impôt (imposition faible d´un revenu fictif qui est imputé en fonction de la valeur cadastrale du bien).
3.- TVA
C´est ici que réside le problème principal.
Lors que la compagnie intermédiaire dans ces location est une plateforme internet (DE TYPE Airbnb, Booking), il peut arriver que la facture de commission émise par cette plateforme provienne d´un pays autre que l´Espagne.
Dans un tel cas, l’administration considère que cette opération est soumise à TVA espagnole. Or, lorsqu’une opération soumise à TVA est faite entre deux non résidents (la plateforme internet et le bailleur), l´assujetti à la TVA est alors le destinataire de la prestation, à savoir le bailleur.
Ainsi, le bailleur devrait réaliser des déclarations de TVA en Espagne pour liquider la TVA sur ces opérations de commissions, ce qui compliquerait énormément le projet de simple location.
Il est donc important de prendre en compte ces éléments avant de prendre une décision d’achat en vue d’émettre le bien en location touristique.